Kjøper du bolig i Tyrkia, kjøper du samtidig et arveoppgjør etter tyrkiske regler. Det er den ene setningen folk skulle fått med seg før de signerte, og den som overrasker familier hvert eneste år.
Denne artikkelen forklarer hovedreglene, slik at du vet hva du skal spørre en advokat om. Den er ikke juridisk rådgivning, arveretten er komplisert og reglene endres. Les også ansvarsfraskrivelsen, og bruk en tyrkisk advokat, avukat, når det gjelder din egen familie.
Hovedregelen: fast eiendom følger landet den ligger i
Tyrkisk internasjonal privatrett skiller mellom løsøre og fast eiendom. For løsøre, bankkonti og verdipapirer er utgangspunktet arvelaterens statsborgerskap, altså norsk rett for en norsk statsborger. For fast eiendom som ligger i Tyrkia gjelder tyrkisk rett, uansett hvilket pass eieren hadde.
EUs arveforordning, som lar mange europeere velge hvilket lands rett som skal gjelde for hele boet, hjelper deg ikke her. Norge er ikke bundet av den, og Tyrkia er ikke med i EU. Boligen i Alanya eller Fethiye behandles etter tyrkiske arveregler, og den behandles av tyrkiske myndigheter.
Det betyr i praksis at boet kan bli delt i to spor: ett i Norge etter norske regler, og ett i Tyrkia etter tyrkiske. De to sporene kjenner ikke automatisk til hverandre.
Hvem arver etter tyrkiske regler
Tyrkisk arverett bygger, som den norske, på at nærmeste familie er sikret en del av arven. Barn og etterlatt ektefelle har en pliktdel, saklı pay, som ikke kan testamenteres bort. Ektefellen arver ved siden av barna, med en andel som avhenger av hvilken slektsgruppe som ellers er arvinger, og barna deler resten likt uten forskjell på sønner og døtre.
Detaljene i brøkene er en jobb for advokat, for de avhenger av hvem som lever, om det finnes barn fra tidligere forhold, og hva slags formuesordning ekteskapet har. Poenget for deg er dette: du kan ikke fritt bestemme at samboeren eller ett av barna skal overta leiligheten. Testamentet ditt virker bare på den delen som ikke er bundet av pliktdel.
To andre forhold er verdt å kjenne til. Samboere har ikke arverett etter loven, verken i Norge eller i Tyrkia, og det slår hardt ut når boligen er kjøpt av én av dem. Og står begge ektefellene på skjøtet, arves likevel den avdødes halvpart av arvingene hans. Felles eierskap er ingen snarvei utenom arveoppgjøret, selv om mange tror det.
Hvorfor det norske testamentet ikke er nok
Et gyldig norsk testament er ikke verdiløst i Tyrkia, men det løser sjelden saken alene. Formen kan godtas, men innholdet må vike der det strider mot tyrkisk pliktdel for eiendommen. I tillegg må dokumentet gjennom en praktisk kvern før det kan brukes: det skal oversettes av autorisert oversetter, bekreftes hos tyrkisk notar og forsynes med apostille fra norsk myndighet. Det tar tid, det koster, og det skjer mens familien sørger.
Derfor anbefaler advokater som regel et eget tyrkisk testament for de tyrkiske verdiene, skrevet slik at det ikke motsier det norske. To testamenter som sier hver sin ting er en oppskrift på flere års rettssak.
Slik opprettes testament i Tyrkia
Tyrkisk rett kjenner flere former. Den vanligste for utlendinger er det offisielle testamentet som opprettes hos notar eller dommer med vitner til stede, og som registreres. Det finnes også et egenhendig testament, håndskrevet i sin helhet, datert og signert. Er du ikke trygg i tyrkisk, skal en tolk være med, og det skal framgå av dokumentet.
Fordelen med den offisielle formen er at den er registrert. Da finner arvingene den, og det er halve poenget med å skrive den.
Arveavgiften Norge ikke har
Norge fjernet arveavgiften i 2014. Tyrkia har den fortsatt: veraset ve intikal vergisi, arve- og gaveavgift. Den betales av mottakeren, ikke av boet.
Satsene er progressive og trappes opp etter hvor stor arven er. For arv har de ligget i et lavt sjikt sammenlignet med mange europeiske land, mens gaver og overføringer i levende live avgiftsbelegges vesentlig hardere. Det finnes et fribeløp per arving som justeres hvert år. Gjeldende satser og fribeløp finner du hos den tyrkiske skattemyndigheten, Gelir İdaresi Başkanlığı. Ikke bruk tall du finner i et forum: dette er blant de tallene som endres oftest.
Det er også en frist. Arvingene skal levere en egen erklæring om arven, og fristen regnes i måneder fra dødsfallet. Den er lengre når dødsfallet skjedde i utlandet eller arvingene bor der, og oppgis gjerne som fire, seks eller åtte måneder avhengig av situasjonen. Selve avgiften kan betales i avdrag over flere år. Sitter arvingene i Norge og ikke vet at fristen finnes, løper den likevel, og forsinkelse gir tillegg.
Siden Norge ikke har arveavgift, blir det sjelden spørsmål om dobbelt avgift på selve arven. Andre skattespørsmål kan derimot dukke opp, særlig hvis eiendommen selges eller leies ut etterpå. Se oversikten over skatteplikt mellom Norge og Tyrkia.
Slik foregår oppgjøret i praksis
Grovt sett går arvingene gjennom disse trinnene, og hvert av dem tar lengre tid enn man tror:
- Dødsattest, og formaliteter rundt selve dødsfallet. Skjedde det utenfor Tyrkia, må attesten oversettes og apostilleres. Det praktiske rundt et dødsfall i utlandet er beskrevet for seg
- Arvebevis, mirasçılık belgesi, som slår fast hvem arvingene er. For utenlandske arvinger går veien som regel gjennom domstolen, ikke bare notaren
- Dokumentasjon på slektskap fra Norge: fødselsattester, vigselsattest og bostedsattester, alle oversatt, notarbekreftet og apostillert
- Innlevering av arveerklæringen og oppgjør av arveavgiften
- Overføring av skjøtet hos tapukontoret. Uten bekreftelse på at avgiften er gjort opp, blir eiendommen ikke overført. Se hvordan tapu, skjøtet, fungerer
Skal ikke alle arvingene være til stede i Tyrkia, ordnes det med fullmakt, vekaletname, gitt hos notar i Tyrkia eller ved norsk utenriksstasjon. Ambassaden bistår med enkelte notarialtjenester og med kontakt til lokale myndigheter, men den fører ikke saken for deg. Se hva ambassaden og konsulatene faktisk gjør.
Mens saken pågår
Bankkonti sperres normalt ved dødsfall, mens regningene fortsetter å løpe. Fellesutgiftene, forsikringen og eiendomsskatten kreves inn som før, og ubetalte krav følger eiendommen. Har familien ingen tilgang til en tyrkisk konto, blir det fort noen som må betale fra Norge i mellomtiden.
Når arvingene til slutt står som eiere, eier de sammen. Ingen kan selge sin andel på egen hånd før sameiet er ordnet, og er dere fem som arver, må dere bli enige. Uenighet ender i retten, og eiendommen kan bli stående i årevis uten at noen kan gjøre noe med den.
Ordne det mens du lever
Alt dette blir enklere hvis noen har tenkt på det på forhånd. Det som faktisk hjelper:
- Skriv et tyrkisk testament som ikke kolliderer med det norske, og fortell familien hvor det ligger
- Samle papirene ett sted: skjøte, kjøpekontrakt, forsikring, kvitteringer for eiendomsskatt og kontaktinfo til advokat og forvalter
- Snakk med barna om hva de faktisk vil ha. En leilighet ingen vil eie, men som alle må være enige om å selge, er en byrde og ikke en gave
- Vurder alternativene sammen med advokat før du kjøper, ikke etterpå. Overføring i levende live er mulig, men avgiftsbelegges hardere, og det gir fra seg kontrollen over boligen
Det billigste rådet er også det enkleste: bruk noen timer hos en tyrkisk advokat mens du er frisk. Det koster en brøkdel av det arvingene ellers bruker på å rydde opp.